Ešte pred pár rokmi sa rozhodnutia týkajúce sa trhu s nehnuteľnosťami prijímali hlavne na základe skúseností a intuície.
Dnes sa však rozhodnutia o projektoch, úveroch alebo akvizíciách posúvajú smerom k analýze údajov o realitnom trhu, čo umožňuje predvídať vývoj trhu skôr, ako sa prejaví v číslach.
Vysoko kvalitné údaje, nástroje na spracovanie údajov a správy pomáhajú developerom, bankám a investorom hodnotiť trh nielen z historického hľadiska, ale aj z pohľadu súčasnosti a budúcnosti, čo im umožňuje pochopiť trh vo všetkej jeho zložitosti a s predstihom.
Cieľom kvalitnej analýzy nie je „mať údaje“, ale získať z nich informácie, ktoré majú investičnú hodnotu. V medzinárodnom kontexte sa tento prístup označuje ako prieskum trhu s nehnuteľnosťami, t. j. systematická práca s údajmi, ktorá kombinuje historický vývoj, aktuálnu situáciu na trhu a prediktívne scenáre. Nejde o jednorazovú analýzu, ale o proces zameraný na pochopenie štruktúry trhu, jeho cyklickosti a citlivosti na vonkajšie faktory. Práve tento typ výskumu umožňuje porovnávať regióny, segmenty a časové obdobia na jednotnej metodickej báze.
Základný rámec akejkoľvek profesionálnej analýzy trhu je založený na niekoľkých základných krokoch:
Každá analýza je založená na jasnej definícii cieľa a situácie, v ktorej sa rozhoduje.
Bez presného kontextu nie je možné určiť, ktoré údaje by sa mali spracovávať ani akú formu by mal mať výsledok. Rôzne prístupy vyžadujú rôzne posúdenia investičného potenciálu lokality, modelovanie rizika portfólia alebo oceňovanie úverových záruk.
Definovanie kontextu preto znamená nielen formulovanie výskumnej otázky, ale aj stanovenie časového rámca, geografického rozsahu a referenčných parametrov.
Až v tejto fáze vzniká rámec, ktorý určuje, ktoré údaje majú zmysel a aké poznatky by mali byť výsledkom.
Databáza určuje kvalitu celej analýzy.
Nejde len o množstvo údajov, ale aj o ich relevantnosť, aktuálnosť a metodickú konzistentnosť.
Na realitnom trhu sa zvyčajne kombinuje niekoľko vrstiev: údaje o transakciách, údaje o ponuke, výstavbe a povoleniach, demografické a ekonomické ukazovatele.
Je nevyhnutné prepojiť ich do jedného analytického rámca, ktorý umožní hľadať súvislosti medzi údajmi.
Flat Zone tento krok zjednodušuje – jej databáza realitného trhu agreguje a čistí údaje z verejných aj neverejných zdrojov, čím vytvára jednotnú základňu, ktorá eliminuje rozdiely v metodikách.
V treťom kroku sa surové údaje transformujú na vedomosti.
Syntéza znamená prepojenie kvantitatívnych ukazovateľov (napr. cenové trendy, objem výstavby, absorpcia trhu) s kvalitatívnym kontextom – miestnymi faktormi, zmenami v regulácii alebo socioekonomickými trendmi.
Cieľom je identifikovať vzťahy medzi premennými a vysvetliť, prečo sa trh správa určitým spôsobom, a nie len ako.
V praxi sa na tento účel používajú analytické a vizualizačné nástroje, ktoré umožňujú kombinovať rôzne vrstvy údajov.
Flat Zone Studio spája údaje o cenách, informácie o výstavbe a dynamiku dopytu v čase, čo umožňuje identifikovať skutočné trendy na trhu, a nie len krátkodobé výkyvy.
Overovanie je kľúčom k spoľahlivosti analýzy. Zahŕňa overovanie záverov v priebehu času, v rôznych regiónoch a v rôznych segmentoch trhu.
Cieľom je určiť, či identifikované vzťahy nie sú artefaktom konkrétneho súboru údajov alebo metodiky. Dôležitá je aj spätná väzba z reálneho trhu – či modelované predpovede zodpovedajú následnému vývoju.
Flat Zone podporuje tento krok správami, ktoré pravidelne aktualizujú údaje o výstavbe, cenách a dopyte, čo umožňuje porovnávať výsledky analýz v dlhšom časovom horizonte.
To umožňuje nielen formulovať analytické závery, ale aj ich priebežne overovať a zdokonaľovať. V praxi analytická práca týmto cyklom nekončí. Po overení výsledkov nasleduje ďalšia vrstva práce s údajmi – dlhodobé monitorovanie reality, ktoré odráža dynamiku trhu a jeho reakciu na zmeny v ekonomickom prostredí, regulácii a správaní dopytu. Monitorovanie nám umožňuje priebežne sledovať vývoj trhu, včas identifikovať zmeny v trendoch a prispôsobiť analytické závery skôr, ako sa odrazia v úplných údajoch.
Jeho cieľom nie je len opísať trh, ale získať konzistentný a prediktívny pohľad, ktorý obstojí pri podrobnom skúmaní v rozhodovacích procesoch bánk, developerov a investorov.
Flat Zone skracuje a štandardizuje tento cyklus – poskytuje údaje, nástroje a správy, ktoré umožňujú prepojiť a kvantifikovať komplexné trhové reality.
Trh s nehnuteľnosťami nemožno opísať pomocou jedného súboru údajov. Relevantný obraz možno získať len kombináciou viacerých vrstiev, napríklad:
Flat Zone zhromažďuje tieto údaje z verejných a individuálnych zdrojov v dlhodobom horizonte, čistí ich a štandardizuje.
Vytvára sa tak robustná databáza realitného trhu, ktorá umožňuje analýzu trhu v reálnom čase a naprieč segmentmi.
Každý účastník trhu interpretuje údaje inak. Ten istý súbor údajov má iný význam pre developera, iný význam pre banku a iný význam pre investora.
Developer môže sledovať absorpciu trhu a konkurenčnú výstavbu.
Napríklad: v Brne-Juh môže chcieť skontrolovať, koľko projektov je vo fáze schvaľovania a aká bola skutočná dynamika predaja v posledných štvrťrokoch. To mu poskytne odpoveď na otázku, či má zmysel začať nový projekt teraz, alebo počkať.
Banka používa údaje na kvantifikáciu úverového rizika.
Zo správ môže zistiť, v ktorých regiónoch klesá likvidita nových budov, ako sa mení zloženie ponúk a ktoré lokality sú citlivé na zmeny sadzieb.
Investor potom tieto údaje využíva napríklad na predpovedanie ziskovosti.
Porovnáva vývoj cien, nájmov a výnosov v čase, aby určil, kde sa narúša pomer rizika a výnosu. V tomto prípade má hodnota poznatkov doslova finančný dopad.
Kvalitná správa o trhu s nehnuteľnosťami musí byť viac než len export grafov.
Mala by kombinovať kvantitatívny pohľad (údaje) s kvalitatívnym výkladom (trendy a výhľad).
Základná štruktúra kvalitnej správy o trhu zvyčajne obsahuje:
Flat Zone vytvára tieto správy ako kombináciu automatizovaných výstupov údajov a individuálnych analýz a komentárov.
To umožňuje klientom nielen sledovať trh, ale aj rýchlo reagovať na zmeny.
Na českom trhu dlho chýbala jednotná databáza, ktorá by spájala informácie o transakciách, výstavbe a ponukách.
Každý zdroj mal odlišnú metodiku, odlišný rozsah pokrytia a odlišné obdobie.
V súčasnosti tento problém odstraňujeme v Flat Zone – našej komplexnej databáze realitného trhu, ktorá kombinuje údaje z katastra nehnuteľností, územného plánovania, verejných registrov, predajných serverov a webových stránok developerských projektov.
Táto databáza vám umožňuje analyzovať trh z jedného miesta, od vývoja cien a aktivít developerov až po nové projekty v príprave.
Údaje sú overené, metodicky konzistentné a pravidelne aktualizované, čo je pre rozhodovanie v oblasti B2B absolútne nevyhnutné.
Každá inštitúcia má svoje vlastné analytické procesy.
Existuje však jeden spoločný menovateľ: potreba spoľahlivého, jednotného zdroja informácií o trhu.
Flat Zone spája:
Ekosystém založený na údajoch, ktorý urýchľuje rozhodovanie, zjednocuje výstupy a zvyšuje istotu strategických krokov.
Analýza realitného trhu už nie je len popisom minulosti, ale strategickým nástrojom na predikciu a riadenie rizík. A práve v tom spočíva budúcnosť práce s realitnými údajmi.