Trh s rezidenčnými nehnuteľnosťami v Českej republike, najmä vo veľkých mestách, prechádza postupnou štrukturálnou zmenou. Rastúce ceny nehnuteľností, obmedzená ponuka nových bytov a zdĺhavé a náročné schvaľovacie procesy sťažujú časť populácie v nadobúdaní vlastného bývania. Tento vývoj je najvýraznejší v Prahe, kde je kombinácia vysokých cien, silného dopytu a obmedzenej novostavby najintenzívnejšia.
Výsledkom je nielen rast nájomného bývania ako takého, ale aj vznik nových modelov bývania a investičných stratégií. Medzi najčastejšie diskutované patria co-living, inštitucionálne nájomné bývanie a Build to Rent (BTR). Hoci sa tieto pojmy v médiách často prelínajú, z pohľadu developerov, investorov a bánk predstavujú odlišné prístupy k bývaniu a práci s kapitálom.
Zmena na trhu s bývaním nie je krátkodobou reakciou na hospodársky cyklus, ale dlhodobým dôsledkom viacerých súbežných faktorov. Medzi ne patrí rast cien bytov, ktorý prevyšuje rast príjmov domácností, obmedzená dostupnosť hypotekárneho financovania a demografické zmeny spojené s urbanizáciou a šírením pracovných príležitostí.
Vo veľkých mestách, najmä v Prahe, sa čoraz väčšia časť obyvateľstva ocitá v situácii, keď prenájom nie je dočasnou fázou, ale dlhodobým riešením. Táto zmena vytvára priestor pre nové formy bývania a nové investičné prístupy.
Model spoločného bývania si v Českej republike získava stále väčšiu popularitu, predovšetkým v metropolitných oblastiach. Jeho rozvoj nesúvisí primárne so zmenami životného štýlu, ale s ekonomickou realitou trhu. Pre mladých ľudí, slobodných alebo tých, ktorí neplánujú usadiť sa na dlhšiu dobu, je v prostredí vysokých cien a obmedzenej dostupnosti hypoték stále ťažšie si dovoliť vlastné bývanie.
Spoločné bývanie ponúka kompromis medzi cenovou dostupnosťou a polohou. Vďaka zdieľaniu priestoru a služieb umožňuje ľuďom bývať v atraktívnych častiach mesta za nižšie náklady na osobu. Z investičného hľadiska ide o nájomný produkt s vyšším výnosom na meter štvorcový, ale je náročnejší z hľadiska prevádzky, správy a dlhodobého obsadenia.
Pre developerov a menších aj väčších investorov je co-living obzvlášť vhodný tam, kde existuje stabilný dopyt po flexibilnom bývaní a kde tradičný model prenájmu naráža na cenové limity pre cieľovú skupinu. O co-living majú najväčší záujem študenti a mladí profesionáli, ktorí sú zvyknutí na životný štýl typu „plug & play“, t. j. možnosť rýchlo pracovať odkiaľkoľvek na svete.
Okrem nových foriem rezidenčného bývania prechádza významnými zmenami aj vlastnícka štruktúra nájomného bývania. Trh sa postupne presúva od malých individuálnych prenajímateľov k väčším, profesionálne spravovaným portfóliám. Inštitucionálne nájomné bývanie sa tak stáva čoraz dôležitejšou súčasťou českého rezidenčného trhu.
Kľúčovými charakteristikami tohto modelu sú dlhodobý investičný horizont, stabilný kapitál a systematická správa nehnuteľností. Inštitucionálne vlastníctvo prináša väčšiu transparentnosť, štandardizáciu služieb a predvídateľnejšie správanie. Z pohľadu bánk a investorov zohrávajú kľúčovú úlohu stabilita cash flow a možnosť dlhodobého riadenia rizík.
Pre mestá môže inštitucionálne nájomné bývanie znamenať stabilnejšiu ponuku bytov a menší tlak na krátkodobé špekulatívne správanie trhu.
Inštitucionálne nájomné bývanie zvyčajne poskytuje jasnejšie pravidlá pre nájomcov, ktorí nebudú v podobných situáciách vysťahovaní zo svojho bytu, pretože sa doň chce nasťahovať príbuzný vlastníka. Na druhej strane inštitucionálni investori často aktívnejšie sledujú trh a podľa toho upravujú nájomné.
Model „Build to Rent“ predstavuje zásadný odklon od tradičného rezidenčného developmentu. Projekt je od začiatku navrhnutý nie na predaj jednotlivých bytov, ale na dlhodobý prenájom ako celok. Táto logika sa odráža v architektúre, dispozícii, technickom štandarde a prevádzkových riešeniach.
BTR kladie dôraz na dlhodobé obsadenie, efektívne riadenie a stabilné výnosy, a nie na maximalizáciu jednorazových ziskov. Ide o investičnú stratégiu s oveľa dlhším horizontom výnosov, ktorá je obzvlášť atraktívna pre inštitucionálny kapitál hľadajúci dlhodobú stabilitu.
V praxi sa BTR často prekrýva s inštitucionálnym nájomným bývaním, keďže väčšina projektov BTR končí v portfóliách inštitucionálnych investorov. Rozdiel medzi týmito dvoma konceptmi preto spočíva skôr v logike projektu a investície ako v type bývania samotného.
Z investičného hľadiska jednotlivé modely predstavujú rôzne pomery výnosov, rizík a prevádzkovej zložitosti. Spoločné bývanie ponúka vyššie potenciálne výnosy, ale vyžaduje aktívne riadenie a je citlivejšie na vývoj dopytu a konkrétne lokality. Na druhej strane, bývanie postavené na prenájom a inštitucionálne nájomné bývanie fungujú s nižšou volatilitou a dlhším investičným horizontom.
Rozhodujúce nie je samotné meno projektu, ale jeho umiestnenie, cieľová skupina a schopnosť reagovať na vývoj trhu v dlhodobom horizonte. Bez správnych údajov sa rozdiely medzi jednotlivými koncepciami rýchlo prejavia vo výnosoch a investičnom riziku.
Nové modely bývania nemožno posudzovať výlučne na základe cien bytov. Je nevyhnutné pracovať s demografickými údajmi, urbanizáciou, štruktúrou príjmov domácností, absorpciou nájomného trhu a novými stavebnými projektmi. Kombinácia týchto údajov umožňuje rozlíšiť medzi dlhodobo udržateľným projektom a krátkodobou reakciou na tlaky trhu.
V prostredí obmedzenej ponuky a vysokého dopytu, ako to dnes vidíme najmä v Prahe, sa správny výklad údajov stáva rozhodujúcim faktorom úspechu rezidenčných projektov.
Rast cien nehnuteľností a nízka dostupnosť bývania vo vlastnom nie sú dočasnými javmi, ale dlhodobými štrukturálnymi zmenami. Spoločné bývanie, inštitucionálne nájomné bývanie a Build to Rent nie sú alternatívami k tradičnému rozvoju, ale skôr jeho rozšírením s novými investičnými a prevádzkovými modelmi.
Pre developerov, investorov a banky nie je otázkou, či sa týmito trendmi zaoberať, ale ako ich správne vyhodnotiť v konkrétnom kontexte trhu. Rozhodujúcim faktorom bude schopnosť pracovať s údajmi, pochopiť miestne podmienky a vybrať model, ktorý obstojí v skúške času, nielen dnes, ale aj v dlhodobom horizonte.