Český trh s nehnuteľnosťami je jedným z najdynamickejších segmentov domácej ekonomiky. Hoci sa o ňom často hovorí len v súvislosti s cenami bytov, jeho skutočná podoba je oveľa komplexnejšia - zahŕňa vlastnícku štruktúru, regionálne rozdiely, vývoj ponuky a dopytu a vplyv hypotekárnej politiky. Aké je teda zloženie trhu s nehnuteľnosťami v Českej republike, kde sa s nimi najviac obchoduje a aké faktory ho určujú?
Na českom trhu s nehnuteľnosťami zvyčajne prevláda bývanie obývané vlastníkmi. Približne 80 % domácností žije vo vlastnom bývaní, zatiaľ čo segment nájomných bytov zostáva menší a do značnej miery neregulovaný.
Tento historický model má svoje korene v transformácii v 90. rokoch 20. storočia, keď sa vo veľkej miere privatizoval vtedajší bytový fond. Preto dnes väčšina bytov mení majiteľa prostredníctvom sekundárneho trhu, zatiaľ čo novostavby tvoria menšiu, ale cenovo dominantnú časť trhu s bytmi.
Veľkosť trhu možno opísať viacerými spôsobmi - počtom transakcií, hodnotou predaja alebo intenzitou výstavby. V Českej republike sa ročne predá približne 70 000 až 80 000 nehnuteľností na bývanie, pričom približne dve tretiny tvoria byty a jednu tretinu predajov pravidelne tvoria rodinné domy.
V posledných dvoch desaťročiach sa trh s nehnuteľnosťami vyvíjal veľmi dynamicky - reagoval na vývoj úrokových sadzieb, hospodársky rast a dostupnosť hypoték. V rokoch 2020 až 2021 dominoval extrémny dopyt, ktorý vyvrcholil začiatkom roka 2022, keď bol trh úplne vypredaný a dopyt výrazne prevyšoval ponuku. Tento stav vystriedalo prudké ochladenie po zvýšení sadzieb ČNB a sprísnení limitov LTV a DSTI. Trh sa však zastavil v momente, keď už nebolo takmer čo ponúkať, takže ani prudký pokles dopytu neviedol okamžite k zníženiu cien.
Český trh s nehnuteľnosťami je silne koncentrovaný do dvoch metropol - Prahy a Brna. Praha dlhodobo absorbuje viac ako tretinu všetkých developerských projektov a väčšinu investícií do nového bývania. Pražský trh je na jednej strane poháňaný rastúcim počtom obyvateľov a záujmom obyvateľov o vlastníctvo nehnuteľností a na druhej strane vysokou návratnosťou investícií pre developerov.
Zvyšok Českej republiky má obmedzenejší objem transakcií a nižšie tempo výstavby, ale rastúci záujem o regionálne projekty poukazuje na postupné rozširovanie rezidenčnej aktivity mimo najväčších miest.
Na druhej strane sú iné trhy veľmi aktívne v oblasti staršej výstavby, najmä bytov v panelových domoch. Napríklad v Ústeckom kraji sa dlhodobo obchoduje s väčším počtom panelových bytov ako v hlavnom meste.
Český trh je dlhodobo v nerovnováhe - dopyt prevyšuje ponuku, najmä v Prahe a Brne, a problém je na strane nedostatočnej ponuky.
Dôvody sú najmä štrukturálne: nedostatok voľných pozemkov, nízke tempo výstavby, ale najmä veľmi dlhé povoľovacie procesy, ktoré spomaľujú rozvoj a neumožňujú takmer žiadne strategické plánovanie výstavby.
Dlhodobý deficit výstavby v oboch metropolách je hlavným dôvodom neustáleho rastu cien.
Komerčná a rezidenčná časť trhu sa zásadne líšia. Zatiaľ čo v segmente kancelárskych a priemyselných priestorov dominujú inštitucionálni investori s dlhodobým kapitálom, rezidenčný trh v Českej republike zostáva doménou domácností a menších súkromných investorov. Keďže rezidenčný segment, najmä trh so staršími bytmi, je predovšetkým trhom pre širokú verejnosť, jeho správanie je často oveľa menej predvídateľné, citlivejšie na zmeny úrokových sadzieb a dostupnosti úverov a má väčší sociálny dosah.
V posledných rokoch sa v Českej republike začalo objavovať viac projektov typu Build-to-Rent (BTR) - profesionálne spravovaných nájomných domov vo vlastníctve investorov.
Je to reakcia na rastúcu nedostupnosť vlastníckeho bývania a snaha o profesionalizáciu nájomného segmentu. V porovnaní s klasickou výstavbou "na predaj" je však návratnosť investície developera v tomto prípade mnohonásobne dlhšia - kým horizont klasického predaja môže byť len niekoľko rokov, BTR predpokladá horizont 20 až 30 rokov.
Projekty BTR môžu v budúcnosti pomôcť stabilizovať trh s nájomným bývaním, najmä v Prahe a Brne, kde je dopyt po kvalitnom nájomnom bývaní najvyšší.
Podľa analýz Flat Zone už dlhšie platí, že v Českej republike, a najmä vo väčších mestách, sa stavia menej bytov, ako by zodpovedalo demografickému vývoju a jednoduchej reprodukcii bytového fondu.
Tempo výstavby zaostáva od konca 80. rokov a administratívne povoľovacie procesy trvajú v medzinárodnom porovnaní najdlhšie v EÚ.
Za posledných 30 rokov sme len v Prahe nahromadili dlhodobý deficit vo výstavbe nových bytov v rádoch desaťtisícov bytov.
Nedostatok povolení sa potom odráža v budúcej ponuke. Takto vzniknutý súčasný deficit sa odhaduje na 30 000 až 50 000 bytov v hlavnom meste.
Jedným z najväčších rizík vnímania trhu je krátkodobá pamäť. Žijeme v rýchlej dobe, preto je pre nás najdôležitejšie to, čo sa deje práve teraz, alebo čo sprevádzalo veľmi nedávnu minulosť.
Aby sme však pochopili skutočnú situáciu, je potrebné pozrieť sa na dlhodobé vzťahy medzi ponukou, dopytom, sadzbami a demografiou.
Flat Zone pri svojich analýzach pracuje s mnohými ukazovateľmi. Medzi hlavné patria:
1️⃣ ponuka apartmánov a jej dĺžka,
2️⃣ trendy úrokových sadzieb hypoték,
3️⃣ počet vydaných povolení a začatých stavieb,
4️⃣ demografické zmeny a migrácia,
5️⃣ pomer cien nehnuteľností k príjmom domácností.
Z dlhodobého hľadiska bude trh ovplyvňovať predovšetkým dostupnosť financovania a tempo výstavby. Jediným rozumným riešením je premyslená výstavba nových bytov vo veľkých mestách, kde ich je dlhodobo nedostatok.
Na druhej strane by demografický vývoj mohol ovplyvniť ponuku aj v menších mestách. Podľa údajov Analýza plochých zón od roku 2025 je v súčasnosti v Českej republike viac ako 360 000 (t. j. viac ako 19 %) bytov vo vlastníctve osôb starších ako 70 rokov.